Theo Nghị định 10/2023 có hiệu lực từ ngày 20.5, các công trình căn hộ khách sạn - nghỉ dưỡng, nhà phố - biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp sổ hồng. Như vậy, sẽ có khoảng 83.000 căn condotel trên cả nước sẽ được cấp giấy chứng nhận.

Gỡ nút thắt cho doanh nghiệp

Loại hình căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) xuất hiện ở VN từ cuối năm 2015, rồi dần trở thành một phân khúc đầu tư ưa thích cho cả doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lẫn các nhà đầu tư.

Ngoài condotel cần có quy định cấp sổ hồng cho officetel, shophouse

Tuy nhiên, từ đó đến nay, người mua loại hình căn hộ này vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) bởi pháp luật chưa cho phép. Tại một số địa phương như Nha Trang, chính quyền đã "linh động" cấp sổ hồng cho căn hộ condotel, nhưng sau đó bị "tuýt" còi và các sổ hồng này đã bị thu hồi. Thậm chí, tại Đà Nẵng chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng thông báo dừng chi trả cam kết lợi nhuận 12%/năm hồi cuối năm 2019 đã khiến phân khúc này giảm sức hút, gần như "đóng băng" giao dịch.

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), đến cuối năm 2022, cả nước có khoảng 83.000 căn condotel chờ được cấp sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 - 70 năm. Những năm qua, phân khúc condotel và các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này gặp nhiều khó khăn vì ngành du lịch chưa phục hồi bởi dịch Covid-19. Ngoài ra, các nhà đầu tư chưa nhận được mức lợi nhuận khai thác condotel như kỳ vọng. Việc chuyển nhượng BĐS này cũng không dễ dàng vì những vấn đề liên quan đến pháp lý và hiệu quả đầu tư.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Tập đoàn DKRA, lý giải nguồn cung và giao dịch phân khúc căn hộ condotel sụt giảm thê thảm bởi ảnh hưởng chung của thị trường BĐS bị "đóng băng" và một phần loại hình căn hộ này đã không còn sức hấp dẫn khi bị rủi ro về pháp lý, không được cấp sổ hồng. Do đó, việc được cấp sổ hồng, cho phép hoàn thiện pháp lý cho loại hình condotel sẽ giúp nhà đầu tư được đảm bảo quyền lợi, thị trường cũng có thể minh bạch hơn. Trong khi đó, chủ đầu tư được khơi thông thanh khoản, giải quyết được số vốn tồn đọng trong những dự án này. Đây sẽ là một trong những nền tảng vững chắc thúc đẩy tốc độ phát triển của condotel trong thời gian tới.

Cần "vá" nhiều bất cập

Dù Nghị định số 10 đã cho phép loại hình condotel được cấp sổ hồng, nhưng theo các chuyên gia, hiện các quy định vẫn còn nhiều bất cập và cần phải bổ sung. Ông Võ Hồng Thắng nhận xét quy định này chưa thể đem lại tác động tích cực ngay trong ngắn hạn cho thị trường condotel, bởi lẽ thị trường BĐS nói chung vẫn còn nhiều khó khăn, nhất là dòng tiền và thanh khoản chưa được giải quyết. Đến năm 2026, thị trường condotel kỳ vọng mới có thể phát triển rầm rộ trở lại khi du khách quốc tế trở lại và các chủ đầu tư đã xử lý được phần nào những khó khăn về dòng tiền và pháp lý hiện nay.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), thì cho rằng cần có thêm khung pháp lý quy định cụ thể về quản lý, khai thác, vận hành… các loại hình condotel, officetel. Lý do là loại hình này liên quan chặt chẽ ba bên là người sở hữu căn hộ, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành. Ngoài ra, trong các dự thảo luật Kinh doanh BĐS, luật Đất đai, luật Nhà ở đang sửa đổi cần định nghĩa rõ loại hình condotel, officetel… từ đó các quy định pháp lý đi theo cho phù hợp.

Ví dụ, nếu condotel là căn hộ khách sạn thì quản lý theo pháp luật du lịch, nhưng nếu là căn hộ thì lại quản lý theo pháp luật nhà chung cư. Ngoài ra, khoản 4 điều 1 Nghị định số 10 chưa quy định khái quát hóa việc cấp sổ hồng đối với tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ, mà chỉ quy định cấp sổ hồng condotel nên phạm vi điều chỉnh của quy định là rất hẹp. Bên cạnh đó, việc cấp sổ hồng cho loại hình condotel có thời hạn tương đương với thời hạn của đất thương mại dịch vụ còn thời gian sử dụng. Điều này đồng nghĩa sẽ có nhiều căn hộ condotel có thời gian sử dụng khác nhau dựa trên thời gian còn lại của đất thương mại dịch vụ được nhà nước giao. Sau khi hết hạn sử dụng trên khu đất thương mại dịch vụ thì các chủ sở hữu condotel có được bảo vệ quyền lợi như thế nào đó là một điều người mua cần lưu ý.

Riêng tại TP.HCM, theo Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, trong số 81.332 căn chưa cấp sổ hồng, có 10.019 căn nhà bị vướng do thuộc loại hình BĐS mới (condotel, officetel, shophouse…). Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM nhận định nhiều dự án sử dụng vào mục đích sử dụng hỗn hợp như làm căn hộ lưu trú (căn hộ cho thuê) hoặc văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) mà pháp luật đất đai không quy định về các loại hình BĐS này. Mặt khác, các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền còn nhiều ý kiến trái chiều, chưa thống nhất trong việc xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sở hữu công trình, đối tượng được cấp sổ hồng cho chủ đầu tư hay người mua. Vì vậy, Văn phòng đăng ký đất đai thành phố chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết hồ sơ cấp sổ hồng trên địa bàn.

Thực tế, cũng vì không được cấp sổ hồng, giao dịch của các loại hình này bị ảnh hưởng trầm trọng. Báo cáo gần đây của Tập đoàn DKRA cho thấy trong 4 tháng đầu năm nay, cả nước chỉ ghi nhận vài căn biệt thự nghỉ dưỡng được giao dịch thành công. Thậm chí, condotel không có dự án nào được mở bán.

Nhà đầu tư khi được cấp sổ hồng, sau khi hết thời hạn sở hữu chẳng hạn như 50 năm cần được xem xét gia hạn quyền sử dụng đất nếu khu du lịch đó vẫn đảm bảo về mặt quy hoạch. Đồng thời xem xét cơ chế đặc thù để cấp lại sổ hồng với thời hạn sở hữu condotel theo thời hạn dự án, tối đa không quá 50 năm.

Đồng quan điểm trên, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng cho rằng nghị định này chỉ quy định cấp sổ hồng với condotel, trong khi trên thực tế còn có nhiều loại công trình sử dụng vào mục đích lưu trú theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh BĐS chứ không chỉ căn cứ vào mỗi pháp luật về du lịch.

Bên cạnh đó, hơn 10 năm qua, hàng ngàn condotel được cấp sổ hồng đã bị thu hồi. Tuy nhiên, Nghị định số 10 lại chưa quy định xử lý chuyển tiếp việc cấp lại sổ đối với các trường hợp này. Do vậy, cần sửa đổi Nghị định số 10 để cấp sổ hồng cho condotel, officetel và các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao.

"Nghị định cần có quy định cấp sổ hồng không chỉ cho condotel, mà cả cho officetel, căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ cửa hàng (shophouse). Do vậy, luật cần khái quát chung là các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp sổ hồng để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao về phạm vi điều chỉnh của quy phạm pháp luật", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.