Ngày 7 và 8.6, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có 2 công văn gửi Thủ tướng và UBND TP.HCM liên quan quy trình thủ tục dự án.
Các doanh nghiệp bất động sản mong được hỗ trợ pháp lý nhanh chóng
Lý do của sự khẩn cấp này là quy trình 4 bước mà Sở Xây dựng TP.HCM vừa hoàn thiện vẫn khiến một dự án mất quá nhiều thời gian để có thể triển khai.
Quy trình 4 bước mất 247 ngày làm việc
Cụ thể, trong văn bản gửi ngày 7.6, HoREA “đề nghị UBND TP xem xét thấu đáo trước khi ban hành quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, phải chuyển mục đích sử dụng đất”.
Ngay hôm sau, ngày 8.6, đơn vị này tiếp tục có công văn gửi Thủ tướng “kiến nghị chỉ đạo ban hành “quy trình chuẩn” về đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, để thống nhất áp dụng trên phạm vi toàn quốc”, bởi theo HoREA, quy trình thủ tục do Sở Xây dựng đề xuất, có nhiều điểm bất hợp lý, nhất là nội dung “Bước 4”, vừa không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, vừa không phù hợp với thực tiễn.
Đơn cử một dự án nhà ở thương mại điển hình là dự án nhóm A, có công trình cấp 1, quy mô dự án dưới 20 ha, tổng vốn đầu tư dưới 5.000 tỉ đồng, hoàn toàn thuộc thẩm quyền của UBND TP.HCM (loại dự án này chiếm đa số trong các dự án nhà ở), áp dụng theo trình tự thủ tục do Sở Xây dựng đề xuất, thì thời gian thực hiện các thủ tục hành chính hết sức gian nan.
Cụ thể, lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư mất 35 ngày, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 mất 75 ngày; lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (chưa đề xuất thời gian); xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chưa đề xuất thời gian; công nhận chủ đầu tư dự án mất 22 ngày; chấp thuận đầu tư dự án, đối với dự án có quy mô dưới 20 ha mất 45 ngày; thẩm định thiết kế cơ sở dự án nhóm A mất 30 ngày; thẩm định thiết kế kỹ thuật công trình cấp I hết 40 ngày. Tính tổng cộng thời gian (ngày làm việc) mất 247 ngày.
“Như vậy, thời gian thực hiện trình tự thủ tục theo Sở Xây dựng đề xuất (với điều kiện phải trả hồ sơ đúng hạn) phải mất tổng cộng 247 ngày làm việc, tương đương 50 tuần, tương đương 1 năm chưa tính 14 ngày nghỉ lễ, tết”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nói và nhấn mạnh tổng thời gian nêu trên, lại chưa bao gồm thời gian thực hiện các thủ tục hành chính tại Sở TN-MT, Sở Tài chính và Cục Thuế TP, do các cơ quan này chưa đề xuất thời gian. Trong khi đó, đối với những dự án có tổng vốn đầu tư hơn 5.000 tỉ đồng phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng, của Thủ tướng, thời gian Sở Xây dựng chưa đưa ra được.
Quy trình nhiêu khê, doanh nghiệp "lách"
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng hiện nay thủ tục gây khó khăn cho doanh nghiệp nhất là khâu thẩm định và đóng tiền sử dụng đất. Khâu này nhanh có thể mất khoảng 1 năm, nhưng nếu lâu phải mất khoảng 2 - 3 năm. Thế nên, để hoàn thành một dự án, doanh nghiệp phải mất ít nhất 3 năm, thậm chí phải 5 - 7 năm. Điều này lý giải vì sao nhiều chủ đầu tư khi dự án mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, có quy hoạch 1/500 đã tiến hành xây dựng, mở bán dự án.
Điều này đã gây ra nhiều hệ lụy vì trong quá trình “trả nợ thủ tục” sau đó, đa số dự án rơi vào tình trạng chậm giao nhà so với hợp đồng cam kết, dẫn tới khiếu kiện khắp nơi. “Thủ tục thực hiện một dự án kéo dài khiến doanh nghiệp bị chôn vốn. Chính vì vậy, nhiều công ty “làm liều” triển khai xây dựng dự án khi chưa có giấy phép, chưa đóng tiền sử dụng đất và huy động vốn khi chưa đủ điều kiện”, luật sư Phượng cho hay.
Theo ông Lê Hoàng Châu, quy trình thủ tục do Sở Xây dựng đề xuất có nhiều điểm bất hợp lý, nhất là nội dung Bước 4, vừa không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, vừa không phù hợp với thực tiễn khi phải mất rất nhiều thời gian để thực hiện các thủ tục hành chính.
Chưa kể thời gian để thực hiện các thủ tục hành chính của Sở TN-MT, Sở Tài chính và Cục Thuế cũng phải mất nhiều tháng. Cộng với 1 năm làm quy trình 4 bước của Sở Xây dựng nói trên, tổng thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp có thể lên đến trên dưới 1 năm rưỡi, với điều kiện phải trả hồ sơ đúng hạn.
Đặc biệt, theo ông Châu, nội dung Bước 4 quy định nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian, nhưng Sở Xây dựng lại đề xuất chỉ khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua theo quy định.
Như vậy, nhà đầu tư vẫn phải thực hiện tuần tự các bước thủ tục, mà bước đầu tiên trong Bước 4 là phải nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính trước, sau đó mới được thực hiện các bước thủ tục còn lại. Do vậy, không thể thực hiện song song các thủ tục hành chính của các sở, ngành, mà vẫn phải thực hiện tuần tự các bước vì mỗi loại thủ tục hành chính của các sở, ngành, có quy định thời gian thực hiện khác nhau.
Điểm bất hợp lý mấu chốt là Sở Xây dựng yêu cầu “chỉ khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính” thì “các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua”.
Sở Xây dựng cho rằng thực hiện bước 4 sẽ rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính. Nhưng, với khung thời gian do chính Sở Xây dựng đề xuất, cộng với thời gian làm thủ tục tại Sở TN-MT, Sở Tài chính và Cục Thuế TP mà hiện nay các cơ quan này chưa đề xuất, cho thấy không thể thực hiện được mục tiêu rút ngắn thời gian, vì theo cách tính của Sở Xây dựng thì đã phải mất trên dưới 1 năm rưỡi để làm thủ tục.
Ông Lê Hoàng Châu
