Đại diện các doanh nghiệp bất động sản và chuyên gia cho rằng, bảng giá đất mới của TP.HCM sẽ giúp minh bạch thị trường và công bằng hơn.

Ông Trương Lê Thi, Tổng giám đốc Gamuda Land (HCMC) cho biết, nếu TP.HCM ban hành Bảng giá đất mới sẽ thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trước đây, bảng giá đất chưa sát thị trường khiến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng rất khó khăn.

Đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, bảng giá đất mới sẽ giúp các chủ đầu tư có cơ sở để dự trù số tiền sẽ nộp cho dự án của mình.

Đại diện các doanh nghiệp cho rằng, bảng giá đất mới tác động tích cực đến thị trường bất động sản. 

Tôi nghĩ bảng giá đất mới sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tôi cũng có băn khoăn là sát với giá thị trường là như thế nào, bởi lẽ các giao dịch bất động sản thường rất khó xác định giá chính xác, điều này phụ thuộc khá nhiều vào người mua và người bán. Vậy thì nguồn xác minh, khảo sát để lập ra bảng giá đất này có đáng tin cậy hay không?”, ông Thi nói.

Theo ông Thi, chủ trương xây dựng bảng giá đất mới của TP.HCM sẽ tạo nên một cơ chế rất lành mạnh. Người dân bị ảnh hưởng bởi các dự án cũng sẽ tính toán được phần đất của mình bị ảnh hưởng sẽ được Nhà nước hoặc chủ đầu tư bồi thường bao nhiêu.

Về nỗi lo giá nhà có thể tăng trong tương lai, ông Thi nhận định, trong cơ cấu giá thành sản phẩm bất động sản, chi phí về đất chiếm tỷ trọng khoảng 30% tổng chi phí của công trình, tùy thuộc vào quy mô. Đối với nhà phố liền kề, chi phí về đất chiếm tỷ trọng cao hơn so với chung cư cao tầng.

Trước đây, khi các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, các cơ quan Nhà nước thường dùng các phương pháp như so sánh hoặc thặng dư để tính toán tiền sử dụng đất, các phương pháp này đều tiệm cận với giá thị trường. Chính vì vậy, bảng giá đất mới sẽ không tác động quá nhiều đến chi phí về đất của chủ đầu tư dẫn đến giá nhà tăng cao.

Ông Đoàn Thanh Ngọc, Tổng giám đốc PropertyX (thành viên Tập đoàn Hưng Thịnh) chia sẻ, nếu dự thảo bảng giá đất mới của TP.HCM được ban hành, các chủ đầu tư sắp triển khai dự án sẽ cân nhắc, tính toán lại giá đất vì trước đây phương pháp tính giá đất là khác. Điều này có thể ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm ra thị trường.

“Đối với những dự án bất động sản đã bán ra thị trường nhưng còn hàng tồn thì họ sẽ cân đối lại xem như thế nào. Nếu lợi nhuận đảm bảo thì doanh nghiệp sẽ giữ nguyên giá, nếu không thì phải tính toán lại phần giá bán”, ông Ngọc nhận định.

Theo ông Ngọc, bảng giá đất mới sẽ giải quyết tốt khâu định giá đất. Tuy nhiên, tất cả mọi thứ cũng sẽ tăng theo, điển hình như việc người dân đóng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng, Nhà nước chi ngân sách đền bù giải phóng mặt bằng cũng sẽ tăng. Trong khi đó, nền kinh tế cũng đang gặp những khó khăn, thách thức nhất định.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home) – chuyên gia bất động sản cho rằng, bảng giá đất mới của TP.HCM tiệm cận với giá thị trường là hoàn toàn phù hợp với Luật Đất đai, giúp minh bạch thị trường, đồng bộ hơn với Luật Kinh doanh bất động sản (giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng).

Bảng giá đất mới sẽ giúp tăng nguồn thu cho Nhà nước, giúp người dân bị thu hồi đất được bình đẳng hơn. Đối với người dân chưa đóng thuế đất thì nay phải đóng thuế cao cũng là điều bình thường, vì người dân đóng tiền cao thì sau này được đền bù cũng giá cao.

“Xu hướng tiếp theo thì bảng giá đất sẽ còn tăng. Nếu người dân đang băn khoăn việc chuyển mục đích sử dụng đất thì có thể sau này sẽ còn gặp khó hơn”, ông Thành nói.

Theo ông Thành, một số tuyến đường ở TP.HCM tăng giá gần 40 lần là do những khu vực này nằm trong dự án hạ tầng trọng điểm của thành phố. Các tuyến đường còn lại đang có mức tăng hợp lý và phù hợp với thực tế.

Bảng giá đất mới không làm tăng giá đất thị trường

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực từ 1/8/2024. Sau ngày 1/8 sẽ không còn quy định về hệ số điều chỉnh và phải cập nhật giá đất tái định cư.

Ông Thắng chia sẻ, dù rất muốn có thêm thời gian để thực hiện điều chỉnh bảng giá đất nhưng luật quy định nên muốn chờ cũng không được.

"Dù thời gian ngắn, cấp bách nhưng không còn cách nào khác. TP.HCM phải chấp hành nghiêm và các tỉnh, thành phố đều phải làm", ông Thắng nói.

Ông Thắng khẳng định, bảng giá đất mới không làm tăng giá đất thị trường. Bảng giá đất mới sẽ không còn hệ số và được xây dựng dựa trên cơ sở dữ liệu thị trường về giá đất. Dữ liệu thị trường chính là dữ liệu về giao dịch đất đai tại địa bàn qua nhiều năm. Dữ liệu này được tổng hợp từ nhiều nguồn như Cục thuế, Văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện... Bảng giá đất mới sẽ cập nhật luôn giá đất tái định cư được phê duyệt theo giá thị trường.